Irlandzki rynek mieszkaniowy od lat pozostaje jednym z największych wyzwań dla osób planujących zakup własnego domu. Jednak skala problemu może być jeszcze większa.
Irlandzki rynek mieszkaniowy od lat pozostaje jednym z największych wyzwań dla osób planujących zakup własnego domu. Najnowszy raport Economic and Social Research Institute pokazuje jednak, że skala problemu może być jeszcze większa, niż sugerują same ceny ofertowe.
Rynek mieszkaniowy w Irlandii
Według analizy ESRI nieruchomości w Irlandii są obecnie przewartościowane średnio o około 17 proc. Oznacza to, że ceny znajdują się znacznie powyżej poziomu, który można byłoby uzasadnić dochodami gospodarstw domowych, kosztami kredytów hipotecznych oraz sytuacją demograficzną.
Przy średniej cenie nieruchomości wynoszącej około 439 tys. euro, poziom zgodny z fundamentami gospodarczymi wynosiłby około 375 tys. euro. Różnica sięga więc około 64 tys. euro.
Najważniejszym problemem nie jest dziś łatwy dostęp do kredytów, jak miało to miejsce przed kryzysem finansowym, lecz coraz słabsza dostępność mieszkań dla przeciętnego gospodarstwa domowego.
Ceny nieruchomości rosną szybciej niż wynagrodzenia, a dodatkowym obciążeniem pozostają wyższe koszty finansowania zakupu domu. W efekcie nawet osoby z regularnymi dochodami i stabilną pracą mają coraz większy problem z wejściem na rynek.
Najbardziej widoczne jest to wśród gospodarstw domowych o średnich dochodach. To właśnie w tej grupie relacja ceny domu do zarobków najbardziej odbiega od wieloletnich norm. Dla wielu rodzin własna nieruchomość staje się więc nie tyle drogim zakupem, co celem wymagającym coraz większego wsparcia z zewnątrz.
Nieruchomości w Irlandii
ESRI wskazuje, że głównym źródłem presji cenowej pozostaje niedostateczna podaż mieszkań. Zapotrzebowanie na domy i mieszkania nadal przewyższa liczbę nieruchomości trafiających na rynek. W praktyce oznacza to, że o ograniczoną liczbę ofert konkuruje wielu kupujących, co utrzymuje ceny na wysokim poziomie nawet wtedy, gdy warunki kredytowe stają się mniej korzystne.
To właśnie ten mechanizm odróżnia obecną sytuację od boomu poprzedzającego kryzys finansowy. Wtedy ceny były napędzane przede wszystkim szybkim wzrostem zadłużenia oraz luźniejszymi zasadami udzielania kredytów. Dziś problem wynika bardziej z braku wystarczającej liczby mieszkań niż z nadmiernej akcji kredytowej.
Choć obecne ceny mogą budzić niepokój, ESRI nie przewiduje gwałtownego załamania rynku podobnego do tego, które nastąpiło po poprzednim boomie mieszkaniowym. Pod koniec 2006 roku przewartościowanie rynku sięgało około 45 proc. Dzisiejszy poziom jest znacznie niższy, a przede wszystkim ma inny charakter.
Irlandzkie gospodarstwa domowe są obecnie mniej zadłużone niż przed kryzysem, a banki działają w ramach znacznie ostrzejszych ograniczeń kredytowych. Istotną rolę odgrywają limity wprowadzone przez Central Bank of Ireland. W przypadku osób kupujących pierwszą nieruchomość wysokość kredytu jest co do zasady ograniczona do czterokrotności rocznego dochodu brutto. Takie zasady mają ograniczać ryzyko powstania bańki napędzanej nadmiernym zadłużeniem.
Kupno domu w Irlandii
Ograniczenia kredytowe nie oznaczają jednak, że popyt spada. Kupujący coraz częściej korzystają z własnych oszczędności oraz pomocy finansowej rodziny. Dzięki wsparciu rodziców część kupujących może zgromadzić większy wkład własny lub zwiększyć budżet na zakup nieruchomości.
W praktyce sprawia to, że ceny mogą pozostawać wysokie nawet wtedy, gdy zdolność kredytowa przeciętnego gospodarstwa domowego jest ograniczona. Jednocześnie prowadzi to do coraz większych różnic pomiędzy osobami, które mogą liczyć na rodzinne wsparcie, a tymi, które muszą sfinansować zakup wyłącznie z własnych dochodów.
Jednym z najbardziej niepokojących elementów analizy ESRI jest coraz większe oderwanie cen nieruchomości od poziomu dochodów. W normalnych warunkach wzrost kosztów kredytu powinien ograniczać popyt i w pewnym stopniu hamować ceny. W Irlandii ten mechanizm działa jednak znacznie słabiej.
Mimo wyższych rat kredytów ceny nie spadły w takim stopniu, jak można byłoby oczekiwać. Ograniczona liczba nieruchomości dostępnych na rynku sprawia, że presja popytowa nadal pozostaje bardzo silna. To oznacza, że coraz większa część ceny domu nie wynika bezpośrednio z możliwości finansowych kupujących, lecz z niedoboru mieszkań.
Budowa domów w Irlandii
ESRI wskazuje, że jednym z najważniejszych sposobów na poprawę sytuacji jest zdecydowane zwiększenie podaży. Większa liczba nowych mieszkań i domów mogłaby stopniowo ograniczyć presję cenową oraz zmniejszyć konkurencję pomiędzy kupującymi.
Problem polega jednak na tym, że efekty zwiększonego budownictwa nie pojawiają się natychmiast. Nawet przy rosnącej liczbie nowych inwestycji potrzeba czasu, aby podaż zaczęła odpowiadać skali rzeczywistego zapotrzebowania.
Do tego dochodzi wpływ programów wspierających zakup nieruchomości, takich jak Help to Buy czy First Home Scheme. Krytycy tych rozwiązań zwracają uwagę, że przy niedostatecznej podaży dodatkowe środki trafiające do kupujących mogą częściowo podtrzymywać wysokie ceny.
